Direito Civil • 7 min de leitura

Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento

O locatário parou de pagar e se recusa a desocupar o imóvel. É uma das situações mais frustrantes para o proprietário — e também uma das mais cercadas de mitos sobre prazos e caminhos disponíveis. Entenda como funciona o processo de despejo por falta de pagamento conforme a Lei do Inquilinato vigente.

O aluguel atrasou um mês, depois dois, depois o locatário simplesmente parou de responder. O imóvel está ocupado, a dívida cresce e a sensação de impotência também. Muitos proprietários chegam a essa situação sem saber por onde começar — e com crenças equivocadas sobre quanto tempo leva ou o que é permitido fazer.

Este artigo descreve o funcionamento da ação de despejo por falta de pagamento conforme a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), com as importantes alterações introduzidas pela Lei 12.112/2009, que modernizou e conferiu maior agilidade aos procedimentos de retomada do imóvel, representando o regramento legal atualmente em vigor.

⚠ Isso é crime a autotutela é vedada. Cortar água, energia ou gás, trocar fechaduras, remover pertences do locatário ou impedir o acesso ao imóvel — mesmo com meses de aluguéis atrasados — é uma conduta manifestamente ilegal. O proprietário que agir dessa forma comete o crime de Exercício Arbitrário das Próprias Razões (Art. 345 do Código Penal: "fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima"), além de poder responder civilmente por pesados danos morais e materiais causados ao inquilino. O único caminho seguro e amparado por lei é o judicial.

O mito da notificação extrajudicial

É muito comum o proprietário acreditar que é obrigado a enviar notificações de cartório e aguardar prazos antes de poder processar o inquilino por falta de pagamento. No Direito Civil, o atraso no aluguel com data certa de vencimento gera a chamada mora ex re (Art. 397 do Código Civil), ou seja, o simples vencimento já constitui o devedor em mora automaticamente. O locador pode ajuizar a ação de despejo no dia seguinte ao atraso, se desejar. A notificação prévia é apenas uma ferramenta amigável e estratégica, mas nunca um requisito legal obrigatório para o despejo por inadimplência.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento

Ajuizamento da ação e o Foro Competente: O locador ingressa com a ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos. A demanda tramitará obrigatoriamente em uma Vara Cível Comum, devendo ser proposta, como regra, no foro da situação do imóvel. Contudo, atenção ao Foro de Eleição: se o seu contrato de locação estipular expressamente outra cidade para dirimir conflitos, a ação deve seguir a cláusula contratual (Art. 58, II, da Lei 8.245/1991). Diferentemente do que muitos acreditam, os Juizados Especiais Cíveis (JEC) só possuem competência legal para ações de despejo voltadas ao uso próprio do imóvel, não admitindo o rito simplificado por falta de pagamento.
A figura do Sublocatário: Caso o imóvel possua sublocatários legítimos, a lei processual e a Lei do Inquilinato (Art. 59, § 2º) exigem que eles sejam obrigatoriamente cientificados do despejo pretendido pelo locador, para que possam intervir no processo como assistentes. A omissão dessa etapa procedimental pode gerar a absoluta ineficácia da ordem de desocupação contra essas pessoas.
Citação do locatário: O inquilino é citado para, no prazo de 15 dias, apresentar sua defesa ou purgar a mora — ou seja, pagar integralmente o débito (aluguéis, encargos, custas e honorários advocatícios) visando evitar a rescisão. Esse pagamento encerra a ação, mas não impede nova demanda se a inadimplência se repetir no futuro.
Purgação da mora (o limite de 24 meses): A Lei do Inquilinato (Art. 62, parágrafo único) estabelece que a purgação da mora só pode ser exercida se o locatário não tiver utilizado essa mesma faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Se ele já purgou a mora nesse período de dois anos, não terá mais o direito de evitar o despejo pagando a dívida de última hora.
Sentença e mandado de despejo: Se o locatário não purgar a mora e a ação for julgada procedente, o juiz proferirá sentença decretando o despejo. Em casos de falta de pagamento, a lei determina que seja concedido o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária do imóvel. Caso ocorra o abandono do imóvel pelo inquilino após o ajuizamento da ação, a regra muda: o juiz autorizará a imissão imediata na posse em favor do locador, mediante constatação por oficial de justiça.
Cumprimento forçado e a "armadilha" da guarda dos bens: Se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente no prazo ditado pela sentença, o oficial de justiça executará o despejo, podendo requisitar força policial e arrombamento. Um alerta prático fundamental: os pertences do locatário não "desaparecem" no dia do despejo. Se o ex-inquilino não estiver presente ou se recusar a levá-los, a lei (Art. 65, § 1º) determina que os móveis e utensílios sejam entregues a um depositário. Na prática da grande maioria comarcas, ante a ausência de depósitos públicos, o próprio proprietário/locador acaba sendo nomeado pelo juiz como depositário fiel. Isso significa que ele assumirá a responsabilidade civil de guardar e zelar pelos móveis do ex-inquilino até que receba ordem judicial autorizando o descarte ou a doação.

A liminar de despejo: quando é possível antecipar a desocupação

É importante destacar que, como regra geral do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a concessão de liminar exige que o locador deposite em juízo uma caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Cumprido esse requisito, a liminar para desocupação em 15 dias é cabível em situações específicas, tais como:

Acordo de desocupação descumprido: Não se trata de um simples acordo de pagamento, mas sim de um mútuo acordo formal para desocupação do imóvel, assinado pelas partes e por duas testemunhas, estabelecendo prazo mínimo de 6 meses para a saída, que não tenha sido respeitado pelo locatário.
Locação sem garantia: Se o contrato de locação não possuir nenhuma modalidade de garantia (como fiador, caução ou seguro-fiança), ou se a garantia tiver se extinguido, o locador poderá requerer a liminar de desocupação em 15 dias desde o início do processo, bastando depositar em juízo uma caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
Término de contrato não residencial (comercial): Quando a ação é proposta em até 30 dias do fim do contrato ou do cumprimento da notificação de retomada. (Atenção: essa hipótese de liminar não se aplica a locações residenciais comuns).
Morte do locatário: Quando o inquilino falece sem deixar sucessor legítimo na locação (cônjuge, companheiro ou herdeiros residentes), e permanecem no imóvel pessoas não autorizadas por lei.

Prazo real para recuperar o imóvel: não existe uma resposta única. Depende da comarca, da carga do juízo, da presença ou ausência de garantia, da cooperação do locatário e da qualidade da documentação apresentada. Uma ação bem instruída, com documentação completa desde o início, encurta significativamente o processo.

Garantias locatícias e seu impacto no despejo

A existência ou ausência de garantia locatícia influencia diretamente os caminhos disponíveis e a velocidade do processo:

Fiador: É um erro comum acreditar que o fiador responde solidariamente de forma automática. Pela lei (Art. 827 do Código Civil), a regra é a responsabilidade subsidiária — ou seja, o fiador tem o "benefício de ordem", podendo exigir que os bens do locatário sejam executados primeiro. O locador só pode executar a dívida diretamente e de forma solidária contra o fiador se o contrato de locação possuir uma cláusula expressa de renúncia a esse benefício (Art. 828, I, do CC). Além disso, atenção máxima: conforme a Súmula 268 do STJ, para que o fiador possa ter seus bens penhorados no futuro, ele deve obrigatoriamente constar no polo passivo da ação de despejo e cobrança desde o início do processo. Ele permanece responsável até a devolução efetiva das chaves, observadas as regras de exoneração.
Seguro-fiança: em caso de inadimplência, o locador aciona a seguradora para receber os valores em débito. O processo de despejo tramita normalmente em paralelo.
Depósito caução: valor equivalente a até três (três) meses de aluguel. É vital alertar que o locador não pode simplesmente guardar esse dinheiro em sua conta bancária pessoal. A Lei do Inquilinato (Art. 38, § 2º) obriga que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, e todos os rendimentos pertencerão ao locatário. Ao final do contrato, havendo débito, o locador poderá utilizar o valor retido (com os juros) para cobrir a dívida judicial ou extrajudicialmente.
Sem garantia: a ausência de garantia permite ao locador requerer liminar de despejo em prazo reduzido, mas dificulta a recuperação dos valores em atraso, pois há apenas o patrimônio do próprio locatário como lastro.

A cobrança dos aluguéis atrasados

A ação de despejo pode ser — e em regra é — cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis em atraso, encargos contratuais (IPTU, condomínio, quando previstos no contrato), multa moratória e honorários advocatícios. Isso evita a necessidade de dois processos separados e concentra a discussão em um único procedimento.

Mesmo após a desocupação, o locatário continua devendo os valores em atraso. Se não pagar voluntariamente, a execução da sentença recairá sobre seus bens, por meio de bloqueio de contas, penhora de veículos e outros ativos. Contudo, há que se observar uma condição fundamental sobre a penhora de imóveis: se o locatário possuir um único imóvel próprio onde resida, ele é protegido pela regra do Bem de Família (Lei 8.009/1990) e não poderá ser penhorado pela dívida de aluguel. Em contrapartida, por força de lei e da Súmula 549 do STJ, essa proteção não se aplica ao fiador. O único imóvel residencial do fiador pode (e costuma) ser penhorado e leiloado para quitar a dívida, tornando a fiança uma garantia altamente agressiva. O prazo prescricional para a cobrança judicial desses aluguéis e encargos é de 3 (três) anos (Art. 206, §3º, I, do Código Civil).

Atenção ao risco de dissipação de patrimônio: É muito comum que o locatário inadimplente tente vender seus veículos ou imóveis no curso do processo para não pagar a dívida. Muitos locadores acreditam que o juiz anulará essas vendas facilmente por "fraude à execução". Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) é extremamente rigoroso quanto a isso. Segundo a Súmula 375 do STJ, para que a fraude seja reconhecida, não basta a citação válida do devedor; é indispensável que o locador já tenha providenciado o registro da penhora (ou da existência da ação) sobre o bem, ou que consiga provar a má-fé do terceiro comprador, pois a lei presume a boa-fé de quem compra. Por isso, a agilidade do seu advogado na fase de cobrança é vital para não perder o crédito.

Despejo por outras causas

A falta de pagamento é a causa mais comum, mas a Lei do Inquilinato prevê outras hipóteses de despejo, entre elas:

Infração contratual ou legal (uso do imóvel para fins não previstos, sublocação não autorizada, danos ao imóvel)
Término do prazo contratual sem direito à renovação
Necessidade do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendentes ou descendentes (pais, avós, filhos, netos) que não disponham de imóvel próprio.
Realização de obras determinadas pelo poder público que exijam a desocupação
Venda do imóvel: caso o imóvel seja alienado durante a locação e não haja cláusula de vigência averbada na matrícula, o novo adquirente pode denunciar o contrato. Porém, atenção máxima ao prazo decadencial: o comprador tem o prazo de exatos 90 (noventa) dias, contados do registro da venda, para notificar o locatário exigindo a desocupação. Se perder esse prazo, a lei presume que o novo proprietário concordou em manter a locação (Art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/1991).

Cada hipótese tem rito e prazo próprios. A estratégia jurídica adequada depende da causa do despejo, do tipo de contrato e das circunstâncias específicas de cada caso.

Dúvidas frequentes

1. Posso cortar água ou trocar a fechadura se o locatário não está pagando?

Não. Essas condutas configuram autotutela proibida pelo ordenamento jurídico e podem caracterizar Exercício Arbitrário das Próprias Razões (Art. 345 do Código Penal). O proprietário que agir dessa forma comete infração e fica sujeito a responder civil e criminalmente. O caminho legal é exclusivamente o judicial — a ação de despejo.

2. O locatário pode pagar a dívida e evitar o despejo mesmo depois de citado?

Sim, desde que não tenha utilizado esse benefício recentemente. Após a citação, o locatário tem 15 dias para realizar a chamada "purgação da mora", pagando integralmente o débito (aluguéis, encargos contratuais e custas judiciais). Além disso, deverá pagar os honorários advocatícios, que serão de 10% do valor devido salvo se o contrato de locação estipular um percentual diverso (é lícito e muito comum que os contratos bem redigidos fixem honorários de 20%, conforme autoriza o Art. 62, II, "d", da Lei 8.245/1991). No entanto, se o inquilino já exerceu esse direito de purgar a mora nos 24 meses anteriores à ação, o juiz não admitirá novo pagamento de última hora, devendo o despejo prosseguir regularmente.

3. Quanto tempo leva, na prática, para recuperar o imóvel?

Não há um prazo único — depende da comarca, do juízo, das peculiaridades do caso e da conduta do locatário. Ações bem instruídas, em varas com menor congestionamento ou especializadas em locações, podem avançar com mais rapidez. A ausência de garantia locatícia permite requerer liminar de despejo, o que pode antecipar a desocupação. Uma estimativa genérica sem análise do caso específico seria imprecisa.

4. O fiador ainda responde pela dívida depois que o contrato terminou?

Sim. A jurisprudência consolidada do STJ e a Lei do Inquilinato determinam que, salvo disposição em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel (entrega das chaves), mesmo que o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado. Para se desvincular, o fiador deve notificar formalmente o locador, mas continuará obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após essa notificação (Art. 40, X, da Lei 8.245/1991).

5. Posso entrar com a ação sem advogado?

Não. Como explicamos anteriormente, a ação de despejo fundamentada em falta de pagamento não pode tramitar no Juizado Especial Cível (conhecido como "Pequenas Causas"), pois a lei restringe o rito simplificado apenas para despejos destinados a "uso próprio". Como a ação de cobrança e despejo tramitará obrigatoriamente em uma Vara Cível Comum, a representação por um advogado é exigência legal indispensável. Além da obrigatoriedade, a assistência jurídica especializada garante petições bem instruídas, pedidos de liminares adequados aos rigorosos requisitos da lei e maior probabilidade de recuperação do seu patrimônio por meio de penhoras e bloqueios.

6. O inquilino alega que pagou o aluguel para um parente meu ou para a antiga imobiliária. Isso evita o despejo?

Não. O Direito Civil e a jurisprudência dos Tribunais de Justiça são pacíficos na aplicação da regra de que "quem paga mal, paga duas vezes". Se o contrato de locação estipula claramente a conta bancária, o boleto ou a administradora autorizada a receber, qualquer pagamento feito a terceiros não autorizados (seja um parente, ex-sócio ou imobiliária descredenciada) em total descompasso com o contrato não tem validade contra o locador. O inquilino continuará sendo considerado inadimplente e estará sujeito ao despejo e à cobrança dos mesmos valores, restando-lhe apenas tentar cobrar de volta (em ação separada) a pessoa a quem pagou indevidamente.

7. O inquilino pode exigir que a multa do contrato (10% ou 20%) seja reduzida para 2% com base no Código de Defesa do Consumidor?

Não. É uma estratégia de defesa recorrente que inquilinos inadimplentes tentem usar o Código de Defesa do Consumidor (CDC) na Justiça para diminuir o valor da dívida. Contudo, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que o CDC não se aplica aos contratos de locação predial urbana, uma vez que estas relações são regidas por lei própria (Lei do Inquilinato). Portanto, a multa moratória pactuada livremente no contrato — que no mercado imobiliário gira em torno de 10% ou 20% — é perfeitamente legal, válida e deverá ser paga integralmente pelo devedor na purgação da mora ou na execução.

8. O locatário deixou pertences no imóvel após o despejo. O que fazer?

Os bens deixados no imóvel não podem ser descartados ou apropriados pelo locador. O procedimento correto é comunicar ao juízo e solicitar instrução sobre o depósito dos bens. O locatário tem prazo para retirá-los — e, se não o fizer, o juiz decidirá sobre o destino. Descartar ou apropriar-se dos bens pode gerar responsabilidade civil ao locador.

Este artigo possui caráter meramente informativo e educacional e não substitui a consulta jurídica. Para conhecer mais sobre a nossa atuação, acesse os canais oficiais do escritório: